談開發郊野公園前,先睇清上樓絕望真相 | 綠色和平 (香港網站)

談開發郊野公園前,先睇清上樓絕望真相

專題報導 - 2018-05-11
眼見公屋平均輪候4.7年、樓市癲價繼續飆升,不禁嘆息「甚麼叫絕望,抬起眼望望」?「土地大辯論」拋出18個土地供應選項,包括郊野公園、填海等不可逆轉的自然資源,聲稱必須增闢土地以紓緩香港市民「貴、細、擠」的居住苦況,但綠色和平調查發現,62%受訪市民表示無信心政府增加土地後,住宅樓價會回復至一般人可負擔水平(註1)。要逃離絕望深淵,必須先了解香港樓價高企背後的幕後玩家。

有地唔用,說好的土地規劃?

談土地供應「不足」,是否應先搞清楚何謂「足夠」?政府連月以《2030+》規劃遠景與策略推算尚欠1,200公頃土地,向大眾推銷覓地迫切性後,土地供應專責小組主席黃遠輝上月召開公眾諮詢記招時,忽然「搬龍門」提出「土地短缺絕不單止1,200公頃」;發展局隨即附和,聲言難在公眾諮詢完結前更新土地需求估算,並指實際數字「不重要」。

所謂規劃,所謂策略,窮得只有土地供應「愈多愈好」的見解?

要解決逼切房屋問題,當局只談「做大個餅」,漠視供求分配、土地規劃、政策配合等息息相關的議題,並多番藉詞推搪優先發展棕地、粉嶺高爾夫球場等私人遊樂場用地的「做啱個餅」訴求(香港法例第124章《收回土地條例》,清楚賦予政府權力收回任何土地作「公共用途」;政府過往20年亦曾169次引例收地,其中11例用作興建公營房屋),甚至觸碰郊野公園、填海等不可逆轉的選項──這正是綠色和平等環保團體的最大憂慮。

香港理工大學應用社會科學系助理教授鍾劍華認為,政府不應錯誤引導整個社會的討論方向:「而家土地專責小組提出嘅方案,似乎都集中喺幾個政府好想推嘅領域,但好多民間組織、個別人士提出嘅見解,政府似乎都聽唔到。」

他指現時不少土地使用均缺乏效率,例如政府曾經研究重建工廠區等工業用地,「係佢自己放低唔做」,還有土瓜灣、深水埗等戰前發展地區,縱要面對收地、業權等問題,但絕對有潛力重新發展,「佢哋迴避問題,任由住戶生活質素下跌、面對唔理想嘅居住環境……而家在手嘅選擇、要改善嘅嘢唔做,係要做破壞性嘅嘢,係有少少本末倒置」。當然,現時由市建局以「同區7年樓齡」呎價收購舊樓,令新落成項目屢見天價豪宅的市區重建模式,又是否真能滿足市民期望?

鍾劍華認為另一現有選項,就是新界鄉郊發展用地,「規劃非常差,呢度一忽,嗰度一忽」。他指新界很多棕地復耕機會較細,如今只充當不同作業的場所,絕對可以加快發展,而毋須強調「唔發展郊野公園、唔填海,香港就死得」。當香港的住屋問題涉及土地使用偏失、房屋分配優次倒置,一日不先處理上述問題,即使拱手相讓1,200公頃甚至更多個1,200公頃的土地,住屋鬱結依然難解。

炒家天堂=樓奴地獄

關於置業,我們說的其實是……一片瓦遮頭?一個安樂窩?抑或炒賣工具?調查結果顯示六成多受訪者認為置業主要目的是為了自住,認為主要為了投資保值的只有一成多。只許炒家獲利,不許百姓安居,卻是現行金融政策縱容炒賣下的寫照,房產發展研究中心創辦人姚松炎直言:「特首認為香港市民買樓係想賺錢,唔信有市民買樓純粹居住,呢個就係最大嘅分歧。」

姚松炎分析指,自2008年國際金融風暴後,香港因聯繫匯率跟隨美國多次減息,造成低息、高通漲的「負實質利率」環境,為全球熱錢營造獲利條件:「全球量化寬鬆下,金管局已經公布,由2008年到而家,總共有一萬億港元熱錢停泊喺香港,仲未流走,正正係炒高各種資產嘅主因。」

當近年私人房屋土地供應有所增加──參考2012/13年度至16/17年度,政府賣出作私人住宅的土地,估計可興建約5.1萬個單位,比前5個財政年度多逾一倍,但私樓樓價可有因此回落?姚松炎質疑,沒有研究證據顯示土地供應量與樓價有必然關係,「用香港有限、珍貴嘅土地資源,企圖滿足全球熱錢炒賣獲利,本身就係不理想、不理智嘅做法」。

其實據房委會統計(註2)顯示,2016年全港約有270萬個房屋單位,同期全港住戶數目卻只有250萬。「屋多過戶」,意味有人擠於劏房水深火熱,有人空置單位坐享其成……鍾劍華指出:「單位數字比住戶樓字多出8%,但仍然有好多人要住劏房,正正反映緊一個事實:好多樓唔喺用家手上。」若土地分配、房屋政策未能對症下藥,以基層市民及本地需要為先,亦未見措施遏抑樓市炒賣,單談覓地猶如「隻狗追自己尾巴」,「一路開發土地,一路土地就去咗非用家手上,都係好多人住劏房,都係好多人捱唔起貴租,甚至造成珍貴資源流失,包括郊野公園、海港,係咪需要咁樣呢」。

房策推波助瀾,未能置業難安居?

「籠裏出生的鳥,認為飛翔是一種病。」生於香港,「上車」遠不只是思想牢籠,更是房屋政策催生的現實重擔。既有近七成受訪者認同「要安居就要有自己的物業」,超過一半同意「置業是人生重要目標」,同時亦有多達七成半受訪者認為「在香港,置業需要人生作出好多犧牲,例如長期受供樓壓力、推遲結婚等」,我們可曾記得,鬆開置業枷鎖的生活可能?

鍾劍華回顧指,從1987年推動「自置居所」的《長遠房屋策略》,繼而推行「租者置其屋」出售12萬公屋單位,以至2004年修訂《業主與租客(綜合)條例》撤銷租住權保障,甚至特首林鄭月娥去年一度引起爭議的「80萬公屋封頂論」,政府多年來均以自置物業作為房屋政策凌駕性的目標。如此情況下,除非您是《教你八千月薪如何買林寶堅尼》潮文的主角,否則一旦不想身負按揭巨債,回首已是百年身,就要有「蝸居」覺悟?

事實上,當政府連番為「增供應->樓價跌」的前設抬轎,早有外國研究揭露背後「樓價升->增供應」的逆轉因果:正因樓市暢旺連番破頂,坐擁大量土地儲備的地產商更能待價而沽,甚至囤積居奇,靜待時機推出新住宅項目,以獲取最大利潤。君不見去年有接近700伙實用面積小於20平方米(約215呎)的「納米樓」落成?或者近日北角豪宅呎價上見6萬元,一樣有價有市?

買樓以外,就沒有安居樂業的選擇?姚松炎提出參考外國「純粹居住權」的概念,即由政府提供一種與炒賣或投資脫鈎的「合作社房屋」選擇,讓本地家庭以可負擔價格購買居住權。鍾劍華則認為,政府應考慮實施租金管制、保障租住權,鼓勵更靈活的住屋安排:「香港嘅處境正正相反,係你唔置業,就連安居都難……其實政府同成個社會都應該重新思考,係唔係要將置業當作一個凌駕性嘅房屋政策目標呢。」

做啱個餅,您我抉擇

「土地大辯論」將環環相扣的住屋問題簡化為18個土地供應選項,意圖游說市民增闢愈多土地,您我的安樂窩就愈容易成真。但當政府未有善用棕地等已有土地,炒家繼續橫行市場獲利,便意圖染指郊野公園、填海等自然資源,在缺乏整全規劃藍圖下,覓地痛苦只會輪迴千次,香港人的住屋死結依然未解。

綠色和平呼籲政府制定短期措施,例如計劃公營房屋時間表、收回棕地及私人遊樂場用地,應對基層逼在眉睫的住屋需求,並制定長遠發展藍圖及壓抑炒賣措施,而非貿然開發不可逆轉的天然資源。我們未來亦會繼續調查香港不同土地資源的實際使用情況,揭發現行規劃種種荒謬不公,力證永久破壞海港、郊野公園等天然資源,並非解決住屋問題的真正方案。

註1:綠色和平《市民對置業態度意見調查》

註2:《房屋統計數字2017》

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