《快熟棕地：北部都會區具發展潛力的棕地研究》

特首李家超甫上任已明言會續推明日大嶼，更有官員重提考慮開發郊野公園以及重劃濕地邊界，聲稱可加快房屋供應。然而，早於三年前獲政府全盤接納的土地大辯論的結果中，棕地是最多市民支持優先發展的選項。但政府近年力推的北部都會區，卻仍然遺漏大量棕地未處理，更欠全面發展規劃，導致土地長年曬太陽。

本研究透過衛星圖及實地考察，找出大量「快熟棕地」6年內變熟地，建屋量足夠全港逾9萬劏房戶上樓 。

主要發現

是次研究主要發現，北部都會區內共有433公頃「快熟棕地」。若取其一半作中或低密度發展，估計大約可建約108,250伙，單位數目相等於逾14條彩虹邨，比過去六年公營房屋建屋量更多。此等「快熟棕地」當中更有100公頃屬閒置棕地，部分長達14年沒任何作業。

綠色和平和本土研究社根據2022年3月或8月的衛星圖及實地考察，分析北部都會區範圍內，按四項準則，包括 1) 離主要交通幹道約10分鐘車程、2) 已開展或擬議的發展計劃邊界外的一公里範圍內、3) 面積達2公頃或以上的棕地群，以及 4) 現時仍未被納入任何發展計劃，從而篩選出適合作短中期發展的棕地，亦即「快熟棕地」。若當中沒有營運作業，或只擺放少數雜物或建築物料，則歸類為閒置的「快熟棕地」。

這些「快熟棕地」同時符合政府早前棕地研究的「高、中發展潛力」標準，即與當局物色的棕地選址條件相若，可推算比一般造地需8年的較快，能於6年內由「生地變熟地」，適合短中期發展。而閒置的「快熟棕地」可減省重置、清拆、及平整等工作，則有望進一步於4-5年完成造地，然後開始興建房屋。

發展「快熟棕地」容易操作，政府只要一併檢視新發展區及棕地選址，及其邊界延伸約一公里內的「快熟棕地」，便可處理大量土地，在當區作更完整的規劃。而閒置的「快熟棕地」更可以減省重置程序，減低發展成本之餘，亦避免惹起更大爭議相比破壞大自然，此舉必定更有助加快房屋供應，但當局仍未有任何發展計劃善用這些土地。

部分「快熟棕地」位於鄉郊地帶，當局亦應盡快處理，以免影響鄉郊環境及宜居度，甚至再有擴張情況。此外，為令珍貴的土地資源得以善用，政府亦應整體規劃棕地，包括重置本地工業，及盡快公佈處理重置棕地作業者多層式大廈研究。

重點個案

1. 快熟棕地：洪水橋南 - 大片相連及交通便利

在洪水橋/廈村發展區外約1公里範圍內有108公頃「快熟棕地」，當中約一半位於流浮山一帶，面積大而且相連。位於大道村路一帶的棕地群，鄰近青山公路及新界環迴公路，本身也有藍地站、洪水橋等輕鐵站連接，可達度甚高。再者，在規劃署棕地研究中，該帶棕地被列為「高發展潛力」，反映在政府眼中亦具發展潛力，日後新發展區落成後，將有更多基建、社區配套等，潛力更高。至於位於流浮山沙江圍及沙江村一帶，緊貼規劃署的棕地選址邊界，則共有50公頃大片棕地。

兩組棕地群極具發展潛力，但至今仍未被政府納入任何規劃，不單大量土地被浪費，只用作露天貨倉及貨櫃車場等，棕地亦擴張至鄰近的「海岸保護區」，有3公頃土地被破壞成棕地。

2. 閒置的快熟棕地

而近100公頃的閒置「快熟棕地」，由於無須重置，料可更快提供建屋用地。於新潭路以東，沙埔村一帶為閒置棕地的重災區，共21公頃的「快熟棕地」均處於荒廢狀態，更不乏面積大於2公頃、具發展潛力的土地，佔該帶「快熟棕地」逾四成，當中一塊超過5公頃棕地，由2008年荒廢至今，長達14年，雖多次獲批改劃作住宅用途，但仍未興建任何房屋，政府早前研究該帶棕地時，亦沒有納入發展計劃，任由其荒廢，變相拖慢房屋供應。

政策倡議

當政府屢次強調要加快房屋供應，新發展區及官方棕地選址外的「快熟棕地」能夠縮短「生變熟」的建屋時間，故此必定為需要優先處理的土地選項。

1. 為全港棕地設發展路線圖，尤其快熟棕地

新一任特首一上場即提出要為施政設立關鍵績效指標 (KPI)，而發展棕地的工作同樣需要KPI，政府應該為「快熟棕地」訂立發展路線圖。首要是優先規劃是次研究發現的100公頃閒置快熟棕地。其次，政府亦應為新發展區外的棕地定下發展路線圖，以持續的土地供應縮短公屋輪候時間。同時，配合新發展區的發展，政府應因地制宜利用「快熟棕地」配合該區的人口承載量及需要作適當的規劃發展，紓緩市民對房屋短缺的需求。

2. 早日制訂全面棕地政策

棕地連年持續擴散，難以單靠一份2019年的研究報告制定發展棕地的政策。政府必須持續檢視棕地狀況，包括每季或每半年一次檢視棕地群最新狀況，審視棕地群的發展潛力，並定期向公眾交代最新的情況。此外，單靠零星執法阻嚇力度不足，須透過全面規劃棕地，才可遏止令棕地有擴張及違規作業蔓延，包括重置有價值的本地工業、盡早公布用作重置棕地作業的多層式大廈方案，減低發展阻力，令珍貴的土地資源得以善用，加快建屋。