最新消息

Homepage主頁

如何支持

專題報導 生活
5 mins

棕地發展大縮水?3件收地奇案審視棕土政策

作者: 綠色和平

政府去年公佈將徵收36公頃棕地作公營房屋發展,其實有幾多?僅佔全港逾千公頃棕地面積的3%……綠色和平與本土研究社最新調查發現,單計元朗已至少有26公頃接壤新市鎮及主要道路、甚至毗鄰收地選址的棕地成漏網之魚,足以供應逾萬個公屋單位,收地準則更充滿「黑人問號」。而既然發展棕地的成本與環境代價遠低於填海,又何須「明日大嶼」?

經過多年民間倡議,棕土由「冇人識你」漸變輪廓清晰:修復受污染農地,重置與整合貨櫃場、劏車場等合法作業,取締擾民、污染環境的非法電子垃圾拆解場。而隨着規劃署着手檢視「高發展潛力」棕地,包括先後提出8個徵收建議及公佈選址的具體研究邊界,以及上月發表第二階段檢視結果,棕地發展逐漸由認知進入政策形成階段,民間更要加以監察,提防走樣。

朱江指出,綠色和平自2006年關注電子垃圾污染議題;而重置其他合法棕地作業,不但有助修復環境,亦可騰出土地資源,毋須發展「明日大嶼」。 © Greenpeace
朱江指出,綠色和平自2006年關注電子垃圾污染議題;而重置其他合法棕地作業,不但有助修復環境,亦可騰出土地資源,毋須發展「明日大嶼」。 © Greenpeace

綠色和平項目經理朱江與本土研究社成員陳劍青,上周於Facebook及Instagram Live講解最新研究報告《首個棕土政策——成形還是走樣?》,針對規劃署首階段160公頃「高發展潛力」棕地,並以「現有新市鎮及高速公路500米範圍內」與「兩公頃或以上」作標準,深度分析大面積而非零散、足夠興建「鄉村式公屋」(如赤柱馬坑邨,一般樓高6-12層)的較大型棕土群。研究沿用政府的調查方式,從而確保可比性,當中3個案例值得格外關注。

屏山北選址+棕地

1 呃秤屏山北(8.3公頃棕地)

綠油油農地與我們的距離,絕非那麼遙不可及。翻查衛星圖片,這片位於元朗朗天路以北、庸園路以西的棕地,1993年仍是連綿農田,各項棕地作業至千禧年代才陸續進駐。如今政府打算徵收18公頃土地,當中只有9公頃為棕地;而一路之隔涉及8.3公頃棕地的東邊地塊條件相若,論土地用途甚至更適切收回動工,why not both?

謎團直至上月元朗區議會會議才見端倪──規劃署書面回覆提問時指,棕地研究期間因城規會正處理發展商規劃申請,因而未把相關地塊納入檢視範圍,剛巧申請去年中便告撤回,過程耐人尋味。

沙埔選址+棕地

2 沙埔收地大細超(15.7公頃棕地)

類似的「二揀一」情況,同樣發生在鄰近元朗市中心、曾為大片魚塘的沙埔棕土群。規劃署建議徵收北面地塊合共約17公頃土地(當中約13公頃為棕地),距離僅400米的南面地塊當中約15.7公頃棕地卻毫髮無損,意味當局僅徵收沙埔一帶約45%棕地。

研究發現被徵收的北面地塊業權較分散,普遍作倉存及鄉郊工業用途多年,反觀南面地塊則涉及發展商土地儲備。連同上述屏山北案例,這種「選擇性收地」操作不但把房屋供應主導權拱手相讓予私人市場,默許農田、魚塘被填平,亦變相釋出鼓勵「先破壞後發展」的錯誤訊息。

欖口棕地

3 漠視欖口廿八年(2公頃棕地)

明明與朗邊第二期公屋發展用地及元朗南發展區邊界僅一街之隔,今次棕地研究再度榜上無名,這片位於元朗唐人新村交匯處旁的2公頃棕地群,偏偏如結界般連續3次避過發展計劃。翻查資料,欖口棕地群早於1993年已經存在,卻從未申請作露天貯物相關用途,也曾因違反地契而被地政總署發出勸喻信及警告信,依然無阻停車場及洗車房屹立至今。

綜合3個案例,被忽略的26公頃棕地,保守估計已能供應最少13,000個公屋單位;即使並非全數用作建屋,額外土地亦可用作調低發展密度,或興建更多社區休憩措施。如今發展大縮水,亦引申出這3大問題:

  1. 選擇性收地,刻意降低棕地潛力
  2. 鼓勵「先破壞後發展」,鋪橋搭路助地產商之嫌,政府放棄房屋主導權
  3. 發展資訊欠清晰
「拆解棕地發展大縮水之謎」直播期間,輔以場景模型講解棕土政策現況與願景。© Greenpeace
「拆解棕地發展大縮水之謎」直播期間,輔以場景模型講解棕土政策現況與願景。© Greenpeace

最緊要有原則:棕地優先

參考過往棕地發展案例,發展商由申請成功至住宅入伙,大概需時6年;而由政府操刀,從收地刊憲、妥善重置到研究、平整,再用預製組件興建,甚至可更快落成。「好似新界東北咁,皇后山都係短短幾年間多咗個公營屋苑。」反觀明日大嶼宣稱最快2033、34年有首批住戶入伙,棕地無疑是更有效解決水深火熱房屋問題的中短期土地選項。

陳劍青引用海外例子,指出政府應按照「棕地優先」等可持續發展原則,提出具體土地策略建議,例如「未來25年有75%發展集中於棕地範圍」。 © Greenpeace
陳劍青引用海外例子,指出政府應按照「棕地優先」等可持續發展原則,提出具體土地策略建議,例如「未來25年有75%發展集中於棕地範圍」。 © Greenpeace

綠色和平與本土研究社呼籲當局公開其研究篩選準則及過程,並促請政府重新檢視8個選址,擴闊收地範圍。若能堅守棕地優先原則,其實毋須破壞、掠奪不可逆轉的自然資源:「究竟集中破壞綠色嘅地、藍色嘅海,定係集中善用既有資源,其實係講緊一種可持續嘅城市規劃原則。」

最後有網民問道,今時今日傾棕地仲有冇意思?「(棕地研究)2012年一開始做咗800公頃,到2015年1,200公頃、2017年1,500公頃,政府上年先首次官方公佈數據,我哋做做吓就逼到佢做。其實民間喺土地政策制訂過程,有一個角色喺度,推動到件事發展。」

延伸閱讀:
《首個棕土政策——成形還是走樣?》報告全文
「郊野公園邊陲地帶」的迷思
棕地大搜查線!直擊電子垃圾拆解場