棕地發展大縮水？3件收地奇案審視棕土政策

政府去年公佈將徵收36公頃棕地作公營房屋發展，其實有幾多？僅佔全港逾千公頃棕地面積的3%……綠色和平與本土研究社最新調查發現，單計元朗已至少有26公頃接壤新市鎮及主要道路、甚至毗鄰收地選址的棕地成漏網之魚，足以供應逾萬個公屋單位，收地準則更充滿「黑人問號」。而既然發展棕地的成本與環境代價遠低於填海，又何須「明日大嶼」？

經過多年民間倡議，棕土由「冇人識你」漸變輪廓清晰：修復受污染農地，重置與整合貨櫃場、劏車場等合法作業，取締擾民、污染環境的非法電子垃圾拆解場。而隨着規劃署着手檢視「高發展潛力」棕地，包括先後提出8個徵收建議及公佈選址的具體研究邊界，以及上月發表第二階段檢視結果，棕地發展逐漸由認知進入政策形成階段，民間更要加以監察，提防走樣。

綠色和平項目經理朱江與本土研究社成員陳劍青，上周於Facebook及Instagram Live講解最新研究報告《首個棕土政策——成形還是走樣？》，針對規劃署首階段160公頃「高發展潛力」棕地，並以「現有新市鎮及高速公路500米範圍內」與「兩公頃或以上」作標準，深度分析大面積而非零散、足夠興建「鄉村式公屋」（如赤柱馬坑邨，一般樓高6-12層）的較大型棕土群。研究沿用政府的調查方式，從而確保可比性，當中3個案例值得格外關注。

1 呃秤屏山北（8.3公頃棕地）

綠油油農地與我們的距離，絕非那麼遙不可及。翻查衛星圖片，這片位於元朗朗天路以北、庸園路以西的棕地，1993年仍是連綿農田，各項棕地作業至千禧年代才陸續進駐。如今政府打算徵收18公頃土地，當中只有9公頃為棕地；而一路之隔涉及8.3公頃棕地的東邊地塊條件相若，論土地用途甚至更適切收回動工，why not both？

謎團直至上月元朗區議會會議才見端倪──規劃署書面回覆提問時指，棕地研究期間因城規會正處理發展商規劃申請，因而未把相關地塊納入檢視範圍，剛巧申請去年中便告撤回，過程耐人尋味。

2 沙埔收地大細超（15.7公頃棕地）

類似的「二揀一」情況，同樣發生在鄰近元朗市中心、曾為大片魚塘的沙埔棕土群。規劃署建議徵收北面地塊合共約17公頃土地（當中約13公頃為棕地），距離僅400米的南面地塊當中約15.7公頃棕地卻毫髮無損，意味當局僅徵收沙埔一帶約45%棕地。

研究發現被徵收的北面地塊業權較分散，普遍作倉存及鄉郊工業用途多年，反觀南面地塊則涉及發展商土地儲備。連同上述屏山北案例，這種「選擇性收地」操作不但把房屋供應主導權拱手相讓予私人市場，默許農田、魚塘被填平，亦變相釋出鼓勵「先破壞後發展」的錯誤訊息。

3 漠視欖口廿八年（2公頃棕地）

明明與朗邊第二期公屋發展用地及元朗南發展區邊界僅一街之隔，今次棕地研究再度榜上無名，這片位於元朗唐人新村交匯處旁的2公頃棕地群，偏偏如結界般連續3次避過發展計劃。翻查資料，欖口棕地群早於1993年已經存在，卻從未申請作露天貯物相關用途，也曾因違反地契而被地政總署發出勸喻信及警告信，依然無阻停車場及洗車房屹立至今。

綜合3個案例，被忽略的26公頃棕地，保守估計已能供應最少13,000個公屋單位；即使並非全數用作建屋，額外土地亦可用作調低發展密度，或興建更多社區休憩措施。如今發展大縮水，亦引申出這3大問題：

1. 選擇性收地，刻意降低棕地潛力
2. 鼓勵「先破壞後發展」，鋪橋搭路助地產商之嫌，政府放棄房屋主導權
3. 發展資訊欠清晰

最緊要有原則：棕地優先

參考過往棕地發展案例，發展商由申請成功至住宅入伙，大概需時6年；而由政府操刀，從收地刊憲、妥善重置到研究、平整，再用預製組件興建，甚至可更快落成。「好似新界東北咁，皇后山都係短短幾年間多咗個公營屋苑。」反觀明日大嶼宣稱最快2033、34年有首批住戶入伙，棕地無疑是更有效解決水深火熱房屋問題的中短期土地選項。

綠色和平與本土研究社呼籲當局公開其研究篩選準則及過程，並促請政府重新檢視8個選址，擴闊收地範圍。若能堅守棕地優先原則，其實毋須破壞、掠奪不可逆轉的自然資源：「究竟集中破壞綠色嘅地、藍色嘅海，定係集中善用既有資源，其實係講緊一種可持續嘅城市規劃原則。」

最後有網民問道，今時今日傾棕地仲有冇意思？「（棕地研究）2012年一開始做咗800公頃，到2015年1,200公頃、2017年1,500公頃，政府上年先首次官方公佈數據，我哋做做吓就逼到佢做。其實民間喺土地政策制訂過程，有一個角色喺度，推動到件事發展。」

延伸閱讀：
《首個棕土政策——成形還是走樣？》報告全文
「郊野公園邊陲地帶」的迷思
什麼是棕地？優先規劃發展 解決香港土地問題最佳方案？